مال وأعمال
خبراء يستبعدون التأثير الكبير لانخفاض النفط على القطاع العقاري
نظمت مجموعة سيتي سكيب العقارية جلسة «إفطار أعمال» أمس والذي يمهد لمعرض سيتي سكيب الكويت المقرر انعقاده من 9 الى 11 ديسمبر المقبل في ارض المعارض الدولية في منطقة مشرف. وتحدث في الافطار نخبة من صانعي القرار والمطورين العقاريين والمتخصصين في السوق العقاري، وكان محور الجلسة الرئيسية في الافطار تأثير انخفاض أسعار النفط على القطاع العقاري، حيث أجمع الحاضرون على ان التأثير سيكون ضئيلا في الوضع الحالي، لأسباب عدة متعلقة بنمو الطلب على العقار السكني في الكويت، ووجود نسبة إشغال تفوق 94% في العقار الاستثماري، بينما توقع الحاضرون بعض التباطؤ للنمو في العقار التجاري خصوصا المكاتب في ظل تباطؤ الاقتصاد وتأثيره على قطاع الأعمال.
الاستثمار العقاري الخارجي
وافتتح افطار الاعمال مدير معرض سيتي سكيب الكويت أحمد زكريا مرحبا بالمشاركين وقال: «من خلال تحليل وضع سوق العقار في الكويت، نجد انه من المهم توسيع النقاش ليشمل التجربة العالمية في هذا الإطار. وتاريخيا، فإن مواطني الكويت والمقيمين في الدولة هم رياديون في الاستثمار العقاري الخارجي وتوظيف هذه الاستثمارات في أسواق عقارية رائدة، وبناء عليه، فمن خلال مناقشة الوضع الحالي في السوق العقاري الكويتي، ثمة حاجة الى توسيع نقاط البحث لتغطية المناطق خارج الحدود والتي لطالما شكلت نقاط جذب للمستثمرين الكويتيين».
وتضمنت لائحة المتحدثين في «إفطار الأعمال» نخبة من الخبراء من قطاع الأعمال. فمن قطاع الإعلام تولى أحمد بومرعي، سكرتير تحرير قسم الاقتصاد في جريدة «الأنباء»، ورئيس النشرة الاقتصادية للكويت في قناة العربية، إدارة جلسة النقاش.
وخلال جلسة الاعمال، تحدث رئيس صناديق الاستثمار العقاري في بيت الاستثمار العالمي «غلوبل» ناصر فيصل الخالد الذي اكد ان الفرص حاليا خارج الدول الناشئة، وحتى الدول الخليجية، وان المستثمرين يتجهون الى الخارج حيث عوائد العقار فوق 7%، وهي عوائد يطلبها المستثمرون الآن، وقال ان الفرص بالنسبة لـ «غلوبل» حاليا في قطاع المكاتب في السوق البريطانية خارج لندن.
وتحدث بسام العثمان، نائب الرئيس التنفيذي لشركة المركز المالي عن ثلاثة سيناريوهات لأوضاع القطاع العقاري وارتباطه بأسعار النفط قائلا: «إذا وصلت أسعار النفط إلى 55 ـ 70 دولارا فلن يكون هناك تأثير على القطاع العقاري، وهذا ينطبق على كل من السعودية والإمارات والكويت ومدى اعتماد كل دولة على النفط». أما إذا انخفضت الأسعار عن ذلك، باحتمال وصولها إلى 30 دولارا فإن العقار سيتأثر بطبيعة الحال، لكن العقار السكني سيظل يتمتع بالطلب العالي، وان الحكومة مصرة على إنهاء أزمة الاسكان حاليا، وهو امر استمر حتى في عز الأزمة المالية.
وقال العثمان: «هناك توجه من المستثمرين في العامين الماضيين على العقار المدر للدخل وبشكل أساسي على العقارات السكنية، بغرض التطوير والتأجير، ونتوقع أن يستمر ذلك خلال الفترة المقبلة».
وقال ان القطاع الاستثماري يعاني حاليا من تصحيح ولكنه يبقى محدودا حتى الآن بسبب ارتفاع الطلب على التأجير.
الاستثمار العقاري
وتحدث الرئيس التنفيذي للاستثمار في شركة الارجان رامي ايكو: «الطلب على العقار السكني سيبقى موجودا سواء تحسنت الأوضاع الاقتصادية أم لا، فيما ستتأثر مشاريع الاستثمار في البنية التحتية التي من المتوقع تأجيل بعضها».
ولفت إلى أن التدفقات المالية التي كانت تتحول من دول الخليج إلى أميركا وأوروبا ستتأثر لأن الفائض المالي تراجع نتيجة لانخفاض أسعار النفط، بينما سيرتفع الاستثمار في الشركات العقارية والصناديق المحلية نتيجة للتخوف من الاستثمار في الخارج.
بدوره، قال الرئيس التنفيذي لشركة بازار للعقارات محمود الطراروة: «لا يوجد أي ترابط بين تراجع أسعار النفط وسوق العقار، وانخفاض الثاني قد لا يؤثر على الأول بشكل فعلي، لأن أسعار العقار ترتبط بعملية العرض والطلب».
وأضاف: «أن أفضل وقت لشراء العقار بغرض المضاربة يكون مع بداية انتعاش السوق». لافتا إلى أن حجم التداول في العام 2014 وصل إلى 4.8 مليارات دينار بعد أن بلغ 4.4 مليارات دينار في العام 2007.
أما مدير عام شركة جزيرة المرجان عبدالله العبدولي فتحدث عن مشروع جزيرة المرجان الكائن في رأس الخيمة، مشيرا إلى مقومات المشروع المتميزة من حيث الموقع والعوامل الجاذبة التي كانت سبب أساسيا في بيع 30% من المشروع قبل انجازه». وأضاف: «يمتد المشروع على مساحة 2.7 مليون متر مربع، بينما تمثل مساحة البناء 60 مليون قدم مربعة. ويحتوي المشروع على 550 فيلا سكنية و8000 غرفة فندقية». مؤكدا على أن للمستثمرين الكويتيين حصة الأسد من الاستثمار في المشروع بين المستثمرين الخليجيين ولديه عوائد تفوق الـ 12%.
الجراح: تباطؤ الأعمال سيضرب العقار التجاري.. أما الاستثماري والسكني فممتازان
قدم رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح ورقة عمل في افطار الاعمال الذي يمهد لمعرض «سيتي سكيب»، حيث تناول خلالها بالتفصيل أوضاع الاقتصاد الكلية في الكويت قائلا: «ان الناتج القومي الحقيقي نما خلال العام 2014 بواقع 1.6%، بينما نما القطاع غير النفطي بواقع 2.1% منخفضا عن نسبة النمو البالغة 4.3% في العام 2013».
وفيما يتعلق بالقطاع العقاري، قال الجراح إن المشكلة الأساسية في أن الكويت تعاني من محدودية الأراضي في المنطقة الحضرية، حيث يلاحظ أن المتاح لكل فرد من الأراضي في الكويت هو 63 مترا مربعا، بينما يبلغ 194 مترا للبحرين و468 مترا لدبي، و171 مترا للرياض، لذا فقد أدى الضغط الكبير على الأراضي إلى ارتفاع اسعارها في الكويت.
وأضاف أن مساحة الكويت بحدود 18 ألف كيلومتر مربع، بينما المستغل منها كمنطقة حضرية لا يتجاوز 7%، والباقي أراضي امتيازات عسكرية ونفطية وصحراء، وبالتالي كان لمحدودية الأراضي المطورة انعكاس على ارتفاع أسعار الأراضي والحد من النمو الاقتصادي لأن الأرض عنصر أساسي من عناصر الانتاج. وتابع الجراح قائلا: «ان النقص في الأراضي أدى الى نقص كبير في السكن الخاص، حيث يبلغ إجمالي عدد الأراضي المتعلقة بالسكن 185 ألف قطعة، منها 141 ألف منزل والمتبقي أراض سكنية خالية بعدد 44 ألف قسيمة».
ولفت إلى أن هناك 27 ألفا من هذه الأراضي السكنية المتبقية تخص مناطق الاسكان الحكومي والشاليهات مثل مدينة صباح الأحمد السكنية ومدينة جابر الأحمد السكنية ومدينة صباح الأحمد البحرية، وبالتالي المتبقي من الأراضي الفضاء المتاحة لا يتعدى 17 ألف قسيمة، ومقابل هذه الأراضي يوجد 118 ألف طلب اسكاني لم يتم تلبيتها.
وتوقع أن يبلغ عدد طلبات الاسكان الجديدة 234 ألف طلب اسكاني بالعشرين سنة القادمة مما يرفع اجمالي عدد الطلبات الى 352 ألف طلب. وفي حديثه حول قطاع العقار الاستثماري قال الجراح: «ان نسب الاشغال في قطاع العقار الاستثمار بحسب أحدث دراسة بلغت نحو 94.3% مقارنة بـ 95.5% خلال الربع الأخير من العام 2013 وهو ما يشير إلى وجود انخفاض طفيف جدا، لكن معدل الايجار الشهري للشقة الواحدة ارتفع من 264 إلى 313 دينارا مع نهاية النصف الأول من العام 2015، وبشكل عام يمكن القول إن قطاع العقار الاستثماري مستقر وأداؤه جيد على المدى المتوسط».
أما فيما يتعلق بقطاع المكاتب فقال الجراح: «ان نسبة الاشغال في هذا القطاع قد انخفضت بعد الأزمة المالية إلى 60% عام 2011، ثم ما لبث أن ارتفعت نسبة الاشغال بشكل متدرج لتبلغ نسبة الاشغال حاليا نحو 85%، كما تحسن معها معدل الايجار الشهري».
أما فيما يتعلق بقطاع التجزئة فقال: «ان أداء قطاع التجزئة في الكويت ممتاز ونسب الاشغال عالية، كما أن هناك ارتفاعا في أسعار الايجار، مضيفا أنه ومع نهاية الربع الثاني من العام 2015 بلغ اجمالي مساحات التجزئة في الكويت حوالي 800 ألف متر مربع وبنسبة اشغال تبلغ 95% وبإيجارات مرتفعة».
مستقبل القطاع العقاري
وحول رأيه في مستقبل القطاع العقاري خلال السنتين القادمتين، توقع الجراح أن يتأثر قطاع المكاتب من بين كل القطاعات العقارية بسبب التباطؤ الاقتصادي الذي سيؤدي الى انخفاض حجم الأعمال وبالتالي ستحد الشركات من أنشطتها التوسعية مما سيؤثر على نسب الاشغال ولذلك من المتوقع أن تبقى أسعار الايجار عند المعدلات الحالية.
وأضاف أن أسعار قطاع التجزئة ارتفعت بشكل كبير في كل المناطق وكثير من مشغلي قطاع التجزئة والمطاعم يشتكون من أسعار الإيجار المرتفعة التي تجعل مشاريعهم قليلة الجدوى، وفي ظل الأوضاع الاقتصادية والسياسية الحالية من المتوقع أن تنخفض معدلات الايجار في بعض المناطق وأن تستقر في مناطق أخرى.
وقال انه من المتوقع ارتفاع منحنى العائد بشكل عام بسبب الزيادة المتوقعة لأسعار الفائدة على الدولار الأميركي ـ زيادة تكلفة الاقتراض ـ والذي سيؤدي الى انخفاض جاذبية شراء الأصول المدرة للدخل مما ينتج عنه ارتفاع معدلات الرسملة وبالنهاية انخفاض قيمة بعض الأصول العقارية.
وقال ان العرض في القطاع السكني أقل من الطلب حاليا، لذا فمن المتوقع أن يكون هذا القطاع أقل تأثرا مع باقي القطاعات، وأنه نتيجة للتباطؤ الاقتصادي لن يكون هناك ارتفاع في أسعار القطاع السكني، وبالتالي فهناك فرص للمطورين في هذا القطاع من خلال المشاريع التي تنوي الحكومة طرحها في مدينة المطلاع.
واختتم الجراح بالقول ان المحرك الأساسي للطلب على العقارات الاستثمارية هو توظيف الوافدين حيث من المتوقع أنه سيتباطأ ولكن لا نتوقع أن تنخفض أعدادهم.