10% نمواً سنوياً لأسعار شقق التمليك بالكويت

بعد أن أصبحت شقق التمليك مطلبا مهما لدى شريحة كبيرة من المواطنين الكويتيين، سواء الراغبين منهم في السكن أو الباحثين عن الاستثمار، تنشر «الأنباء» دراسة اعدها «اتحاد العقاريين» حول قطاع عقارات التمليك الحر (شقق التمليك) المعروضة للبيع وليس الايجار وذلك بين اعوام 2007 – 2015، حيث لاحظت الدراسة زيادة مبيعات شقق التمليك خلال السنوات الاخيرة بشكل ملحوظ. ونمو اسعارها بنسبة 10% كمتوسط سنوي.

وخلال الدراسة «تم رصد 63 عقارا في هذا القطاع بعدد اجمالي بلغ 2.353 شقة بالربع الثاني من 2015، من ضمنها حوالي ألف شقة تم بيعها و1.353 شقة لم يتم بيعها، وبحسب عدد الأشهر المعروضة فيها العقارات للبيع، تم تقدير النمو في المبيعات بنسبة تعادل 5.4% شهريا وهي نسبة معتدلة في السوق الكويتي».

وبشكل مبسط، أثبتت الدراسة أنه يباع من العقار 5.4% من عدد الوحدات كل شهر. هذا يعني أن المشروع العقاري القياسي يتم بيعه خلال 18.5 شهرا، أي بشكل أسرع من فترة التطوير المعتادة التي تتراوح بين 24 و30 شهرا، ما يعد مؤشرا جيدا على استقرار هذا القطاع نظرا لقدرة المشروع على بيع وحداته قبل استكمال عملية التشييد والبناء.

صنفت الدراسة أنواع الوحدات السكنية في مشاريع التمليك الحر في السوق الكويتي، حيث تم تقسيم هذه الوحدات الى وحدات صغيرة ذات غرفة واحدة، وأخرى ذات غرفتين، ثلاث غرف، وذلك للتعرف على نوع الطلب في هذا السوق، ليتبين التالي:

• تمثل الوحدات بغرفة واحدة نسبة 12% وتمثل الوحدات بغرفتين نسبة 40%.

• تمثل وحدات الغرف الثلاث نسبة 45% وهناك نسبة قليلة تبلغ 3% لوحدات الغرف الأربع.

هذا، يختلف مع الحصص السوقية بالنسبة لنفس أنواع الشقق في سوق العقارات الاستثمارية، حيث الوحدات بغرقتين تمثل أكبر نسبة ما بين كل أنواع الشقق الأخرى. العديد من مشتري شقق التمليك الحر هم مستثمرون يقومون بشراء الوحدات العقارية بغرض توفير ايراد تأجيري ثابت.

متوسط الإيجارات

قامت الدراسة كذلك برصد اتجاه متوسط أسعار الشقق في مختلف المناطق في الكويت. بالتالي فإن البيانات الموضحة في الجدول مبنية على حوالي 6500 صفقة في هذه المناطق من 2007 وحتى 2014. وقد بنيت بيانات 2015 على الصفقات السوقية الرئيسية فقط، حيث لا تتوافر البيانات المحدثة لجميع المناطق. ولم يتم استخدام أسعار عام 2015 في احتساب النمو السنوي، وخلصت الدراسة الى النتائج التالية:

– تغيرت أسعار منطقة بنيد القار من 603 دنانير للمتر المربع في 2007 الى 1.037 دينارا للمتر المربع في 2014 أي ما يمثل نموا سنويا مركبا بنسبة 8.1% خلال هذه الفترة وهى أقل نسبة نمو بالكويت.

– بلغ نسبة النمو السنوي المركب في شقق الشعب البحري 10.2% وما يعادل 9.6% في شقق الشعب.

– في محافظة حولي، تم تسجيل أقل مستوى من النمو في منطقة الجابرية بنسبة 8.3% سنويا خلال ثمانية أعوام.

– بلغ النمو في أسعار عقارات منطقة الفروانية وصباح السالم 12.5% و13.8% على التوالي. وكان نسبة نمو أسعار العقارات في منطقة صباح السالم في أعلى مستوياته بين جميع مناطق الكويت.

– في محافظة الأحمدي، بلغ نمو أسعار العقارات في منطقة أبو حليفة 13.4% سنويا. وقد بلغ نمو أسعار العقارات في منطقة الفنطاس والمهبولة 11.5% و11.3% على التوالي. وقد شهدت منطقة المهبولة أقل النسب لنمو أسعار العقارات في هذه المحافظة وبنسبة 8.8%.

– بشكل عام، بلغ نمو أسعار العقارات لجميع المناطق مجتمعة 10.1%. هذا يشير الى أن مستثمري شقق التملك الحر قد حققوا عائدا على رأس المال بنسبة 10% خلال الأعوام الثمانية الماضية.

– يتضح من البيانات أن نسبة نمو أسعار العقارات كان معتدلا خلال الأعوام الخمسة الأولى ليرتفع دراماتيكيا في الأعوام الثلاثة والأربعة الأخيرة. وقد بلغ نسبة نمو أسعار العقارات 16.7% سنويا بين الأعوام 2012 و2014.

– من الملاحظ أن جميع العمليات الحسابية تم اجراؤها مع الأخذ بعين الاعتبار مختلف مصاريف الصفقات مثل عمولة السمسرة ورسوم التسجيل والمساهمة في البنية التحتية وغيرها. وبضم هذه المصاريف، يبلغ صافي نمو أسعار العقارات حوالي 9%.

– تم احتساب نسب العوائد باستخدام الأسعار السنوية للشقق بغرفة واحدة وبغرفتين لمختلف المناطق. فبالنسبة لنفس المناطق، تم استخدام متوسط الايجار الشهري للشقق وتم احتساب نسبة العائد لكل منطقة. وقد تم احتساب متوسط العوائد بعد ذلك لجميع المناطق كما موضح في الرسم البياني رقم 65.

– معظم نسب العوائد كانت أكثر من 7% خلال الفترة مابين 2007 و2012. وقد تم تسجيل أعلى نسب للعوائد في عام 2010. منذ ذلك الحين بدأت نسب العوائد بالانخفاض. وانخفضت نسب العوائد تحت مستوى 7% في 2013 وتبلغ حاليا أقل من 6%.

– خلال فترة الأعوام الثمانية، بلغت نسبة النمو السنوي المركب في أسعار عقارات التملك الحر 10.1% وبلغ النمو في الايجارات ما بين 6% و6.5% سنويا. نتيجة لذلك، انخفضت العوائد الايجارية.

– حقق مستثمرو شقق التملك الحر متوسط عوائد بنسبة 17% سنويا خلال الأعوام الثمانية الماضية. وتعزى 6.9% من تلك العوائد السنوية الى العائد التأجيري و10.1% الى العائد الناتج للارتفاع في قيمة العقار.

– بالرغم من وجود شك بأن هذه العوائد سوف تستمر على حالها خلال الأعوام الخمسة الى العشرة القادمة، هناك تفاؤل كبير من قبل المستثمرين بوضع السوق في ضوء خبراتهم.